【不動産売却】渋谷区の特徴は？不動産売却の流れや注意点について

渋谷区の特徴

不動産売買において、渋谷区は都内屈指の人気エリアです。渋谷駅周辺や原宿・表参道・代官山などは若者の街としてのイメージが強いかもしれませんが、松濤や広尾・南平台などの高級住宅地が点在する落ち着いた大人の街でもあります。エリアによって雰囲気が異なるので、不動産売買を検討する方にとっての渋谷区とは、若者の街というよりは落ち着きのある高級住宅街です。中古戸建の売却価格が1億を超えることも珍しくありません。

また、渋谷区はJR線だけでなく、東京メトロや都営地下鉄、京王線、東急線などのようにとても多くの路線が走っており、アクセスが良好です。

このように、渋谷区は若者の街というだけでなく、不動産売買においても大変人気のエリアです。ターゲットを明確に決めれば、納得のいく条件で不動産を売却できる可能性は非常に高いといえるでしょう。

渋谷区は物件価格が高いゆえに、気を付けたい点もあります。

まず気を付けたいのが、希望する売却価格をあまり高く設定し過ぎないということです。例えば、半年前に購入した中古物件が1億円であった場合、1.1億や1.2億円なら売れる可能性もありますが、1.5億や1.7億など高過ぎる価格設定では、いくら渋谷区とはいっても売却は難しいでしょう。相場に見合った価格設定をすることが重要です。

次に気を付けたいのが、キャッシュで取引を行う場合です。例えば、1億円の高額な物件を、本当にキャッシュで支払えるのかどうか、注意する必要があります。本当に相手が現金を持っているのか、それは実際に支払われるまで分からないことです。そこで高額物件の場合は、売買代金の10％といわれる手付金を少し高めに設定しておき、相手の出方を探るという方法もおすすめです。きちんと支払いができるかどうかを事前に見極めましょう。

また、怪しいブローカーにも注意が必要です。渋谷区の物件は高額な取引が多いゆえに、悪質なブローカーも少なからず存在します。悪質なブローカーと取引を行うと、売主の方が大きく損をしてしまいかねませんので、気を付けましょう。きちんとした不動産会社に依頼をするのが確実です。

不動産売却成功のための心構え

マンションや一戸建て、土地などの不動産売却をする際には、できるだけ高く売却したいと誰もが考えるでしょう。少しでも高く不動産売却を行うためには、不動産売却についての情報や知識を少しでも多く得ておくことが大切です。具体的にどのようなことが必要なのか、不動産売却成功のための心構えについて解説します。

不動産売却について知る

ほとんどの方は人生において何度も不動産売却を経験することはなく、初めての経験だと考えられます。初めて不動産売却を行う場合、不動産の知識がなければ今まで耳にしたことがない専門用語など、多くの疑問点が出てくるでしょう。以前に不動産売却の経験がある方でも、マンションや一戸建てなど不動産の種類や条件が違えば、以前と同じ方法とはいえないかもしれません。また、状況によって不動産売却の方法が変わるので、そうなれば以前の経験は役に立たないこともあります。

何もわからない状態で不動産売却が進んでいくと、どこまで進んでいるのか現在の状況が把握できません。損をしないためにも、不動産売却がどのように進んでいくのか流れについては知っておいたほうがよいでしょう。

不動産売却に関する情報収集

マンションや一戸建て、土地などの大切な不動産を売却するとなると、少しでも高く売却したいと考えるのは当然です。しかし、買い手が見つからなければ売却はできません。せっかく希望者が見つかっても、高く売ることばかりを考えてしまっては売買が成立することは難しいかもしれません。相場を知り、適正価格で売りに出し、希望の価格より下がってしまったとしても値下げ交渉に応じる必要があるケースもあります。

焦らず余裕を持つ

少しでも高く売りたいと希望価格にこだわり過ぎることはよくありません。しかし、不動産売却に自信が無く、本当に売れるのだろうかという不安ばかりが大きくなってしまう方もいらっしゃいます。とにかく何が何でも早く売却しなければと考えてしまうと、大幅な値引き交渉に応じてしまったり、相場よりも低い価格で売りに出してしまったりして後悔するケースも珍しくありません。マンション・一戸建て・土地などの大切な不動産は、自信を持って適正価格で売却しましょう。

不動産売却の流れ

マンションや一戸建て、土地などの不動産売却が必要になった場合に、売却がどのように進められるのかがわからないと不安に感じてしまいます。こちらでは、一般的な不動産売却の流れについて解説します。

1．不動産会社へ相談

不動産売却を行う場合、まずは情報収集が必要です。そのためにも自分でインターネットや本などで調べると同時に、不動産会社に相談をしましょう。売却の理由は様々で、住み替えのほかに転勤や相続、離婚や借金返済などで売却を余儀なくされるケースもあります。事情によって売却方法が変わることもありますので、売却に期限がある場合には早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

2．査定

売却することが決まると、査定が必要です。査定は中古マンションや中古戸建がどのくらいの価格で売却が可能なのかを現地で調べ、適正価格を算出することをいいます。査定価格はあくまでも目安なので、売却できる価格を保証するものではありません。

3．不動産会社と契約

どの不動産会社に依頼するのかが決まると、不動産会社と売り主は媒介契約を結びます。媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ条件が異なるのでしっかりと検討して決めてください。

4．売却活動

不動産会社がインターネットでの広告や折込チラシなどを使用して、売却のための販売活動を始めます。不動産会社によってはすでに顧客を抱えており、売り出した物件の条件が希望に合う顧客がいる場合には物件を紹介してもらえます。不動産会社を選ぶ際には、そのような見込み客がいるかどうかを聞いてみるのもよいでしょう。

売却活動を行うのは不動産会社なので、売り主が活動する必要はありません。

5．内覧

物件に興味を持つ方が現れた場合には、実際に物件の外観だけでなく内部も見る必要があります。そのため売り主は内覧の対応をしなければなりません。居住している状態で売却をする場合にも内覧は行われるので、掃除や片付けをして少しでも物件がよく見えるような状態にしておきましょう。

6．売買契約

買い手が決まり、住宅ローンを組む場合には住宅ローン審査が行われ、問題がなければ売買契約を結びます。登記済権利証や印鑑証明書などの必要書類は、早めに準備をしておきましょう。

7．引き渡し

いよいよ最終段階の、物件の引き渡しが行われます。決済と引き渡しは同時に行われますが、売却した不動産の住宅ローンの残債がある場合には、決済で物件の売却金額を受け取ると同時に返済をしなければなりません。抵当権抹消手続きも必要です。

上記が不動産売却の一般的な流れです。不動産売却を行うと、翌年の2月中旬から3月中旬の期間に確定申告を行わなければなりません。忘れずに税務署で手続きを行いましょう。

不動産売却の注意点

中古マンションや中古戸建の不動産売却では、中古ならではの注意点があります。どのようなことに気をつければよいのか、見ていきましょう。

査定前にリフォームをしない

古くなっていたり汚くなっていたりすると、リフォームをするほうが高く売却できるのではないかと考えがちです。しかし、リフォームは不動産会社に相談してから行うようにしましょう。なぜなら、リフォームしたからといって、その分高く売れるとは限らないのです。また、中古マンションや中古戸建を少しでも安く購入して、自分の好みでリフォームやリノベーションをしたいと考える方もいらっしゃいます。

住宅ローンの残債

不動産は住宅ローンを完済しなければ、売却できません。住宅ローンを借りるときに、金融機関は住宅に抵当権をつけて担保にしています。抵当権を抹消しなければ、不動産の所有権は金融機関が持っていることになるのです。売却費用で住宅ローンを完済できれば問題はないのですが、完済が難しい場合には任意売却にするなど、ほかの方法を考えなければなりません。

契約不適合責任

引き渡しが終わったからといって、すべてが終了というわけではありません。実は不動産の引き渡し後にもトラブルが起こるのです。中古マンションや中古戸建、土地などを売却したあとで壁の内側など見えない部分に欠陥が見つかった場合には、損害賠償や修繕費を請求されることがあります。これを契約不適合責任といい、契約の際には不具合をすべて明らかにしておかなければならないのです。

不動産売却に費用がかかる

一般的に「売る」という行為は、商品やサービスと引き換えに代金を受け取ります。つまり、売る側には費用が発生しません。しかし、不動産売却では買い手だけでなく売却する側にも費用がかかります。どの程度の費用がかかるのかというと、売却する価格の5％から7％程度を見ておいてください。必要な費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙税などです。住宅ローンが残っている場合には、返済の費用のほかに繰り上げ返済の手数料がかかります。

上記のように一般的な中古物件の注意点のほかに、売却したい不動産が再建築不可の土地である場合があります。再建築不可だと売却は無理だと思ってしまいがちですが、売却ができることもありますので、まずは不動産会社に相談してみてください。