【渋谷区】不動産仲介手数料とは？どれだけの費用がかかる？不動産会社へ支払うタイミングは？

内容

不動産会社に土地や建物などの不動産売買の仲介を依頼すると、不動産仲介手数料が必要になります。決して安いとはいえない、むしろ負担に感じてしまうほどの金額を請求されるので、仲介手数料とは何のための費用なのかと疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。

仲介手数料とは、不動産会社に対する成功報酬です。成功報酬なので、土地や建物などの不動産の売買が成立して初めて発生する費用です。

土地や建物など不動産の売却を不動産会社に依頼した場合、売り主と不動産会社は媒介契約を結びます。媒介契約を結んだあとは、不動産を売却するための販売活動を始めます。販売活動とは、インターネットに広告を掲載したり折込チラシを配布したり、物件に興味を持つお客様の場合には物件に案内して内覧を行うなど、多岐にわたる活動が行われるのです。

このほかにも売り主の相談にのることもあれば、売買が成立した際の事務手続きなども行います。仲介手数料は売却のために不動産会社が行った販売活動に対する報酬といえるでしょう。ただし、仲介手数料は成功報酬なので、どんなに販売活動を行ったとしても売買が成立しなかった場合には費用は発生しません。

不動産会社が仲介手数料を請求するためには、条件があります。

• 不動産会社と依頼主との間に、媒介契約が結ばれている
• 契約に基づいて不動産会社が媒介行為を行っている
• 不動産会社の媒介行為によって売買契約が成立している

上記の3つの要件を満たした場合に、仲介手数料が発生します。

計算方法

不動産仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。不動産会社は、上限を超える金額の仲介手数料を依頼者に請求することはできません。

仲介手数料の上限額は、自分で計算することができます。不動産売買の相場がわかれば、おおよその仲介手数料を計算できるので、資金計画の参考にしてください。

仲介手数料は税込みの売買価格の価格帯ごとに異なり、200万円以下の部分には5％、200万円から400万円以下の部分には4％、400万円以上の部分は3％で計算します。

税込み価格が2,000万円の売却価格の場合、仲介手数料どのような計算になるのか見てみましょう。

• 200万円以下の部分：200万×5％=10万円
• 200万円から400万円の部分：200万×4％=8万円
• 400万円以上の部分：1,600万×3％=48万円

10万＋8万＋48万に消費税の税金10％を加算して、合計は72万6千円です。

価格帯ごとに計算して合算する計算方法だと、少し面倒に感じるでしょう。税込みの売買価格が400万円を超える場合には、簡単に計算する速算法があるのでご紹介します。

「売買価格×3％＋6万円」

算出した金額に消費税の税金を加算してください。渋谷区の場合、渋谷区での売買価格は400万円以上になるとが考えられるので、仲介手数料は価格帯で分けて計算するよりも簡単な速算法がおすすめです。

先ほどの計算と同じように、売買価格を2,000万円として速算法で計算すると、2,000万円×3％＋6万円=66万円となり、消費税の税金を加算すると72万6千円で、先ほどの価格帯ごとに分けた計算と同じ金額になります。

タイミング

不動産会社に仲介手数料を支払う時期は、売買契約を交わすときに50％、引き渡しのときに50％と2回に分けるのが一般的です。不動産仲介手数料は不動産売買の成功報酬として支払うものなので、売買が成立するまでは支払う必要はありません。宅建業法によって禁止されており、違反した場合は処罰が科せられます。もし、売買契約前に支払いを求められても、絶対に支払いには応じないようにしましょう。ただし、売買契約の際に全額を支払うように請求されても違法ではありません。

なぜ、不動産仲介手数料を売買契約と引き渡しの際の2回に分ける必要があるのでしょうか。

売買契約を結べばそれで完了というわけではなく、不動産会社には物件の引き渡しまでにまだまだやるべき業務が残っています。売買契約のときに仲介手数料を全額支払ってしまうと、その後の業務を適当に済まされてしまうかもしれません。売買契約が済んでも気を抜いたり手を抜いたりすることがないよう、残りの半分は物件の引き渡しの際に支払うということが習慣になったようです。

売買契約が成立したあとでも、契約が白紙に戻った場合には仲介手数料が返金される場合があります。返金される場合とされない場合があり、なぜ契約が白紙に戻ってしまったのか、その理由によって返金の可否が変わります。引渡し前に自然災害など不可抗力な原因によって、当該物件に居住できない状態になった場合などは、仲介手数料が返金されるケースとなるでしょう。返金の条件は不動産会社によって異なるので、事前に確認しておくことが大切です。

また、支払いを求められた際には、ATMから引き出しをすることも多いでしょう。ATMは、引き出しの際に上限額があります。コンビニなら20万円、銀行ATMなら50万円というように、1日に引き出せる金額が決まっているのです。直前になって引き出せないというケースは多いので、注意しましょう。

知っておきたいこと

少しでも手元にお金を残したいという考えから、仲介手数料を抑えたいと考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、不動産仲介手数料を安く抑えるよりも、土地や建物などの不動産を少しでも高い価格で売却するほうが、手元に残るお金が多くなるケースもあります。

値引きするより高く売却できるよう相談を！

例えば不動産仲介手数料が300万円だとして、10％安くしてもらうと差額は30万円です。しかし、不動産会社に頑張って販売活動をしてもらい、5,000万円が相場の不動産を相場価格よりも5％高い価格で売却することができれば、プラスになる差額は250万円です。どちらがお得なのかは一目瞭然です。

不動産仲介手数料を安くしてもらい、相場より高く売却できればさらにお得などと考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、手数料が安くなる上に、相場よりも高く販売できるように動くのは難しいのが現状ですので、満額をお支払いいただくほうがおすすめです。

意外なサービスを利用できる場合もある

不動産仲介手数料に含まれる、売却のための活動には不動産会社によっては様々なサービスが受けられることがあります。

例えば、内覧の際に少しでも物件がよく見えるよう、家にあるものを使用してプロにインテリアをコーディネートしてもらえるサービスや、物件のクリーニングをしてもらえるなどのサービスが用意されている場合があります。サービスのための費用を抑えることを考えるよりも、少しでも早く少しでも高く売却できるほうがお得感は大きいです。