不動産売却の注意点

ダイヤモンド不動産研究所にて記事を掲載させて頂くことになりました!

https://diamond-fudosan.jp/

まずは、1記事が掲載されましたので是非ご覧ください!

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1000007?fbclid=IwAR0SKeGRDJwfg-Aee_NKJBO-Cd1LK5QHm7yrXImba5BDgq7diR7nlFHRq0U

不定期連載になるので、沢山の記事は書けませんが・・・

ダイアモンドの担当者様と頑張ってみなさまのお役にたてるように書いていけたらと思っております。

引き続き、宜しくお願い致します。

不動産を売りたいけど、 周りには知られずに売却することは本当に可能なのか?

ダイヤモンド不動産研究所
不動産を売りたい
マンション売却 不動産売却

「隠して売りたい人」はこんな人

 不動産の売却をお考えで、周りに知られず、隠して売りたいとのご相談がたまにあります。様々なケースがありますが、多いのは次のようなケースです。

「住宅ローンの返済が厳しくなっており、すでに数カ月、支払いをストップしています。購入した時に比べて年収が減ってしまい、売るしかありません」

「親族が亡くなり、先祖代々の不動産を相続したが、相続税を払いきれないので、売却したい。ただし、由緒ある土地だけに、売ろうとしていることを他の親族に知られたら、大反対にあいそうです」

「ご近所と仲が悪く、販売していることを知られたくないんです」

「離婚が原因で売却するので、周囲に知られずに販売してほしい」

 お客様によって事情は様々です。不動産会社に話したくない話もあるかと思いますが、信用できる担当者であれば、詳細にお話しいただいた方がお客様のご希望に沿った提案を出せます。

買取業者に依頼するのが近道だが…

 まず、「誰にも知られずに不動産を売りたい」というのであれば、不動産買取業者に買取ってもらうのがいいでしょう。

 メリットは、何といっても即現金化できること。販売を急いでいる場合、一般の個人の買主の場合、契約から2カ月前後かかるお引渡しも、買取業者であれば、1カ月前後で現金化できます

 また、一般のお客様に売る場合、住宅ローンを組む場合がほとんどですが、不動産業者に買取ってもらう場合は、契約書上の『住宅ローン特約』を付けないので、「住宅ローンが通らなかったので解約させてください」という心配もありません

 ましてや、古い物件で水道の給排水管の水漏れが起こってしまった場合でも、買取業者であればリフォーム前提なので、汚かったり壊れたりしていても、気にせず買ってくれるのです。

 また、一般的に嫌われる、人が亡くなった「事故物件」でも買い取ってくれる業者も存在します。

 ただし、デメリットは、相場よりも安くなってしまうということです。相場が3000万円くらいのマンションの場合、リフォームをしないで販売した場合、買取の相場は20~30%引きの2000万円前後になってしまうことが多いです。

 もし、室内の状態が良ければ10~20%程度の値引きで住むこともありますが、やはりじっくりと売る場合に比べて安くなることに変わりはありません。

【関連記事はこちら!】
>> 家やマンションの売却で、不動産会社による「仲介」ではなく「買取」を選ぶメリットとデメリットとは?

レインズに登録し、「広告転載不可」にする

 業者買取の最大のデメリットは安くなってしまうことです。ではなるべく高く売りつつ、情報は限定的にしか出さないということは可能でしょうか。

 それには、不動産会社がお客様から物件をお預かりした時に、物件情報を登録する業者間ネットワークの「レインズ」を活用するという手があります。

これは、不動産会社のみが利用できるサイトで、一般の物件購入を考えているお客様は見ることができず、不動産会社の登録をすれば業務に従事する社員が見られる仕組みになっています。

 不動産の売却を頼む時の契約方法(媒介契約)には、「専属専任媒介契約」「専属媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、最初の2つはレインズへの登録が義務付けられています。

そのため、「専属専任媒介契約」や「専属媒介契約」を結ぶと、レインズを通じて全国の不動産会社に情報が知れ渡ってしまいます。

ただし、登録するのは物件情報だけなので、誰が売却しようとしているかということまでは分かりません。

また、不動産会社しか見られないので、一般の個人が見ることはできません。

 「不動産会社間で見るだけなら問題はない」というのであれば、レインズに登録してもらい、誰もが見られる不動産ポータルサイトへの登録をしなければいいでしょう。

 ただし、レインズに登録する際にコツがあります。それは、他社への「広告転載不可」にして登録してもらうということです。

「広告転載不可」だと、他の不動産会社は物件情報を見られるものの、不動産会社のサイトやチラシにその物件を掲載することができません。

あくまで、顧客に直接、「こんな物件が売りに出ましたよ」と教えることができるだけなのです。

「ここまで情報が制限できるのであれば、レインズを通じてじっくりと売るのもアリだな」、と考える人もいるでしょう。

ポータルサイトは近所に見られる確率が高い

 最後に、一般の人が見られるインターネット広告についても細かく見ておきたいと思います。

 今やネット広告が主流です。ネット広告にも大きく分けて2つあり、一つは、媒介契約をした会社の自社ホームページです。

これは、本当に物件を探している人しか見ないので周りに知られる可能性は少ないです。

 一方、よくCMで見かける「at home」や「SUUMO」などの不動産ポータルサイトと言われるものに掲載をしてしまうと、ご近所に見られる確率が高くなります

よって、インターネット広告と言っても、さまざまなレベルがあるのです。

 なおマンションの場合、部屋番号までは記載しませんが、何階の部屋なのかは表示します。

大型マンションで、間取り図と階数だけでは部屋が特定できないのであれば、不動産ポータルサイトで掲載してもいいと考える人もいるでしょう。

 では次に、具体的なケースでどんな対応をしたのか見ていきましょう。

■Case1■ 売りに出していることを近所の人に知られたくない

 以前、こんな相談がありました。

 「転職が上手くいかず住宅ローンが払えず数カ月滞納してしまった。
子供も小学校に上がり、近所の人たちにそのことを知られたくないのですがいい方法はないでしょうか」

 このケースでは、任意売却を使いました。

すでに滞納が数カ月ということで、このままでは競売にかかる可能性が高まっていました。

競売に出されると多数の不動産会社が突然訪問してくるようになりますし、一般の方にも売却基準価格や成約価格も見られる状態になってしまいます。

 相談者は、近所付き合いがあるので、販売していることを知られたくないというお考えでした。

 そこで、任意売却を使いました。

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなり、競売が控えている際、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。

競売よりも高めに売れるだけでなく、競売情報として公開されることもないので、周囲の人に知られずに売却することができます。

 このケースでは、レインズで広告転載禁止にして売り出し、一般の方に買っていただきました。

小学校の学区を限定している買主は多く、広告を出さなくても、価格に折り合えば、買い手は見つかりやすいものです。

■Case2■ 販売価格を親族や他人に知られたくない■

 次はこんな相談です。

 「親族間で長い相続争いの末、不動産を取得した。その不動産を売却にかけているが、路線価で評価した相続時の評価額より、かなり高く売れそう。
となると、他の相続人に売却金の一部をよこせと言われかねないので、販売価格を親族には知られたくないのです」

 この時は、誰にも売却価格を知られたくないとの要望をいただいたので、不動産買取業者に買っていただきました。

不動産買取業者に買取ってもらえば売買価格を周りに知られることはまず無いでしょう。

 単に「親戚に知られずに売りたい」というだけであれば、媒介契約を結んでレインズに登録して販売するという方法もあります

しかしこの方法の欠点は、売却に成功した場合、成約価格(売却価格)をレインズへの登録義務があるのです。

となると、のちのち親戚に売却価格が知られてしまう可能性があるのです。

 ただし、繰り返しになりますが、買取業者に任せるということは、相場よりは安くなってしまうことが大前提になります。

マンションの場合、相場の20~30%引きになる場合もあります。

まとめ

 不動産買取業者に買取ってもらえば、販売した金額を周囲に知られることはありません。ただ、そこまでしてでも買取ってもらう必要があるのでしょうか?

 販売に出したとしても、その『販売理由』まで周囲に知られることはありません

「もっと良い所に住みかえるのかな?」
なんて言う周囲の勘違いがあるかもしれませんしね。

そのため、以下のような理由以外では、無理に買取会社を使わなくてもいいと思います。

・住宅ローンの返済が厳しくなって競売や、任意売却になってしまった。
・相続等の特殊な売却で周囲に販売を知られたくはない。
・すぐに不動産を現金化したい。

上記のようなケースを除けば、一般に募集をかけて販売をした方が、金額も高く販売できます。

まずは、信頼のおける不動産会社に相談し綿密な打ち合わせをしていただくことをお勧めします。

今後も、マンション売却の注意点など書いて行きたいと思います!
引き続き宜しくお願い致します。